梗概性市场调查报告提纲

梗概性市场调查报告提纲

前言

2007年1月10日至1月11日，深圳伟锋房地经纪有限公司对湖南爱拼臵业发展有限公司拟开发的“新芦淞国际服装工业园”项目所定位的服装加工行业进行了梗概性的市场调查 ，意图通过对市场的粗略调查走访，了解服装加工行业的相关特征，找到与项目契合的共性，为投资商提供相应的建议，由于调查时间的紧迫，可能尚存在许多不足与之处，敬请谅解与指正。

一 项目与环境

1. 地理环境

“新芦淞国际服装工业园”位于株洲市荷塘区龙泉村，西隔浙赣铁路钱与龙泉路平行、南靠株洲市给排水厂（即污水处理厂），东隔东湖路延伸段与工业大学相望（东湖路延伸段东侧为开放型城市污水排放渠，违章建筑成群、两座高压线塔横亘路东扼守污水处理厂南北两头）、北接服装洗水厂群，地块呈南北长、东西宽的矩形状分布。

2. 项目现状

项目总用地面积147亩，由三口大水塘及众多菜地构成，拟建设服装加工标准厂房，土地“三通一平”工作尚未开始。从地表情况来看，总拆迁范围不大，但三口大水塘的“一平”工作需要大量土方填充，工程量较大。

3. 交通环境

项目北距合泰大街、芦淞市场群约800米，东侧东湖路延伸段路面宽仅3.5米，西侧铁东路尚未修建，具体修筑时间不详，且因紧邻铁路，牵涉到与铁道部的利益关系，修建的不确定因素很大，北向交通不甚顺畅，住南基本无路，往西跨浙戆铁路线有两处涵洞与龙泉路相连，经龙泉路往北约500米可上芦淞路，再往北300米到达芦淞市场群，但两处涵洞宽都只能容纳一台微型车通过，住西交通亦不顺畅，往东路段全部被工业大学堵住，基本无路。

从整体情况来看，若铁东路拉通、且不考虑道路宽度、涵洞宽度，项目与合泰大街、芦淞市场群空间距离可用“近在咫尺”形容，但由于东湖路延伸段、西侧两个涵洞路幅不宽（甚至可以说很窄）、铁东路修建遥遥无期，项目的交通非常尴尬，时间距离是项目成功运作的一大考验……

另外，项目所在地目前尚无公交车经过，公共交通有待改善。

二 市场概况

1. 市场现状

从目前株洲市服装加工业的分布来看，服装加工厂以合泰为中心集合形成产业集群，与芦淞市场群组合呈“鱼骨”状发展，即芦淞市场群为鱼头、合泰大街为鱼脊椎、晨光小区、裕丰广场等众多以住宅标准建设的厂房区为鱼刺的模式。

据初步统计，以合泰大街为中心带的服装加工厂区约有加工企业5000余家（估测数据，真实数据有待进一步了解），多数加工企业以住宅为厂房，加工车间、办公室、员工住宿、餐饮、仓储集为一体的形式存在，一般工厂员工数量为20-30人，最多的约200人，最少的仅4-5人，普遍规模不大，工厂面积100-600平方米不等，其中，成品加工厂、印花厂基本都在二层以上经营，绣花厂、拉围厂基本都在一层经营，洗水厂则主要集中在龙泉村本项目南边。

2. 行业细分及其各细分行业特征

从株洲服装加工业的现状来看，该行业可细分为：成品加工（裁剪、缝纫、打扣眼、熨烫等工序）、印花、绣花、拉围、洗水等几个细分行业。

成品加工：劳动密集程度高、系统性工作多，因此需要的加工面积较大，按20-30人的厂子计算，一般需要200-300平方米的面积。因为租金承受能力及货物安全加工仓储的考虑，该类型的厂子普遍都在二层或二层以上经营。

印花：劳动密集程度高、工作单一，主要承接成品加工厂老板的业务，对面积的需求相对较小，一般需要150-200平方米左右的面积，大部分在二层或二层以上经营。

绣花：机械化程度高，工作单一，主要承接成品加工厂老板的业务，对面积的需求较小，一般需要50-150平方主左右的面积。因为机器重量及机器工作荷载重量等方面的原因，该类型的厂子普遍都在一层经营。

拉围：机械化程度高、工作单一，主要承接成品加工厂老板的业务，对面积的需求较小，一般需要50-100平方米左右的面积，因为机器重量及机器工作荷载重量等方面的原因，该类型的厂子普遍都在一层经营。

3. 产业结构

事实上，株洲市服装产业大致可分为两大部分，一是以芦淞市场群为首的展示、销售、批发平台，二是基于此而发展出的包括缝纫、绣花、洗水等在内的服装加工下游产业链，这两大部分是株洲服装产业当前的核心。

服装产业加工的基本程序大致为：购布—制版—裁减—锁边—绣花—成衣—洗水—打扣眼……程序之间一环扣一环，一个接一个，有如铁链，掉了任何一个环节，链条就不再完整。而由于株洲服装产业的生产力水平低下、生产商实力有限的特征，没有形成规模化的单厂一条龙生产，基本上每一个程序都需外包给相对独立的加工厂，因此，任何一个加

工厂若是远离、脱离这个产业链，其存在的价值就相应降低，因此，这种依存关系决定了各加工厂之间必须集中在一起，或在一个区域，或在一条街。

分工明确，产业融合程度不高，导致各细分行业加工厂之间已形成一种成相互独立又相互依存的关系，印花、绣花、拉围依靠成品加工厂家的订单生存，而成品加工又通过将印花、绣花发包给相关厂家而获得快速成品的时间，同时，各厂家与布匹、辅料、机械、机械维修等行业的经营户也有相互依存密不可分。

4. 供需状况

自2004年起，株洲市服装加工业对厂房的需求开始快速地增长，期间有一段时间甚至达到供不应求的状况，但经过三年多的快速增长，市场渐渐趋于理性化，新增性的需求逐渐减弱；

另一方面，工业厂房的供应量则从前几年缓慢增长进入一个快速增长的阶段，裕丰广场新建面积规模达10万平方米，其中用于厂房供应的面积，估计超过7万平方米，市场已逐步从“供不应求”的局面向“供过于求”转变。

三 市场分析

1. 区域分析

1.1. 芦淞产业群

株洲市的服装产业历史性地走上了全国性大市场的舞台，成为全国四大服装批发交易市场之一，且市场规模持续扩张发展。近几年，更是大规模承接沿海地区的产业转移，凭借中南地区的交通枢纽及服装集散地的优势，推动服装加工业的快速发展，从而实现从单一的批发、物流中转基地向集批发、物流中转、生产加工为一体的综合性服装产业基地转型。而作为株洲市服装产业面各全国、全国服装产业面向中南地区的窗口，芦淞市场群的市场地位显得日益重要，其产业规模也在近几年的快速扩张……

如果不出现重大变数，株洲市的服装产业在全国服装业的地位不会动摇，芦淞市场群作为株洲服装产业销售、展示中心的地位也不会动摇，并且，随着产业规模的进一步扩张、株洲本土服装产业的进一步发展壮大，芦淞市场群的影响力、辐射半径将进一步得到稳固与发展。

1.2. 合泰产业群

因为毗邻芦淞市场群的天然优势及株服装加工业作坊式自产自销的特点，搭乘芦淞市场群服装展销产业快速发展的东风，合泰区域成为服装加工业生长的沃土，短短几年时间，已形成集布匹、辅料、机械展销、机械维修、物流配送、成品加工、绣花、印花、拉围、洗水等众多细分行业于一体的大型产业集群，几千家相关企业在此快速成长起来。

但是，在迎接这一历史性的发展机遇的过程中，业内普遍认为基本上是市场在起主导作用，地方政府在产业发展规划和城市建设规划方面，恐有滞后之嫌。合泰（区域）规划失控，物业结构形式基本满足小型服装加工企业（包括家庭作坊）的近期需要，但却难以满足服装加工产业中远期发展需求，且短短几年时间，合泰路及裕丰路两厢土地基本开发完毕，发展空间明显受限，后劲不足。

随着南区政府的南迁，1815线方向的高新技术开发园正在政府引导服装加工企业入驻的情况下快速崛起，从远景规划来看，因为政府的大力支持、专业的园区功能设计、便利的物流交通、广阔的发展前景，必将对合泰板块的服装加工业构成大的威胁。只是因为株洲市服装加工业目前小作坊式生产的本质特征，其发展必然需要一个漫长的过程，因此，短时间内，合泰区域作为株洲服装加工业中心的地位还不会动摇。

1.3. 产业群关系

芦淞市场群提供销售、批发、展示功能，形成现实订单；合泰街以及周边厂房则提供制造、加工、组合功能，迅速把订单变成现实的服装，三者之间相辅相成，相互依存，高度融为一体。其中，芦淞市场群是产业源头，掌管订单，掌管合泰大街等的生死存亡，而合泰大街是中心脊梁，完成70%甚至更多的订单，处于加工链条的主导地位；至于晨光小区、裕丰小区等周边厂房，只是对合泰大街的补充和完善，处于次级地位。

但由于合泰区域服装加工行业的快速成长及服装加工业在株洲服装产业地位的提升，芦淞市场群与合泰产业群正逐渐从单一的依附向相互依存转变。脱离芦淞市场群，合泰的价值将不复存在，而脱离合泰产业群，芦淞市场群也有可能失去很大部分吸引力……

2. 产业特征分析

2.1. 以销定产，效益不确定化

株洲的服装加工业，尚处在一个以仿版式自产自销为主要模式的阶段，通常工厂的老板就是在芦淞市场群有铺面经营相应生意的老板，他们“以销定产”，对市场的响应速度相当快，只要市面上有新的、畅销的服装版出现，这些老板就会快速作出反映，将信息反馈到近在咫尺的合泰生产车间，生产厂长马上根据版样制版，并安排进行布匹采购、裁剪，然后将裁剪好的半成品发包至长期合作（一般都是车间附近）的绣花或印花厂、拉围厂进行局部加工处理，接包厂方在最短的时间内完成工作将货返回，生产车间即时进行缝纫、整烫、标签、包装，确保赶上第二天的早市，这个生产过程是一个极其紧凑的过程，任何一个环节出现问题都有可能导致第二天早市无货可上，进而影响整体销售，而销售状况又直接制约下一批货物的生产。

2.2. 住宅厂房化

由于在合泰发展的初期缺乏规范性的引导，几乎所有的加工厂都是利用住宅进行加工，这样的厂房选择一方面降低了成本，但另一方面，随着产业规模的扩大，住宅垂直交通、生产安全（主要指消防）等方面的的弊端也逐步显现……

2.3. 工厂规模小型化

由于行业老板普遍实力不是非常强的特点，产业链各个环节的工厂规模都不是很大，最小的仅4-5人，最大的也只有200人，从经营面积来看，普遍都在100-600平方米之间。同时，为了尽可能的节约成本，甚至有很大一部分生产厂家采用不挂招牌等方式规避税收，行业的运行极不规范，并且相互之间恶性竞争，进一步压缩行业利润。

2.4. 产业集中、分工明确且相互依赖形成产业链

从事服装加工产业链各个环节生产的老板，基本都将厂房设臵在以合泰大街为主轴的周边范围，且都从事专业化的生产（因本身的实力不足以完成整条产业链的生产），设计——打版——裁剪——绞边——绣花——拉围——洗水——成衣加工——整烫——包装这条产业链里，绣花的只绣花、印花的只印花、拉围的只拉围，而他们所组成的整条产业链均为芦淞市场群的销售服务，相辅相成，缺一不可。

2.5. 三轮车、摩托车上的行业

大多数服装加工业的老板进、出货物流以人力三轮车、三轮摩托车、老板自驾两轮摩托车为主，生产响应速度较快，大批量的货车物流极为少见。

2.6. 生产水平低下化

株洲的裤装尤其是女裤小有名气，因此株洲的生产厂中，绝大部分生产品种是裤装：牛仔、休闲裤、女裤。而工艺难度较大的外套、童装等产品一般靠从广东、江浙进货批发，株洲生产企业很难生产。而受生产设备、技术和员工水平限制，生产的产品质量极为一般，而芦淞市场批发商之间的竞争往往以服装款式取胜，而非质量。同时，由于多数环节的生产是劳动密集型产业，生产水平亦不高。

2.7. 厂址搬迁快速化

2.8. 从业人员知识水平一般化

2.9. 生产条件差

受生产厂房的限制，生产过程中，流水线之间过于拥挤；非标准厂房，自然采光条件差，增加生产成本；消防隐患严重；楼层高的厂房垂直物流极为不便；员工生活办公条件极差。

四 项目可行性分析

1. 竞争关系

1.1. 商业竞争

1.1.1. 侨泰服饰工业园（1815线服装工业园）

侨泰服饰工业园位于建设南路延长段（即1815线）是，距芦淞市场群约6公里，总占地面积约31万平方米，总建筑面积约50万平方米，由侨泰服饰工业园管理有限公司（港浙合资企业）投资开发，目前一期20栋、总建筑面积约15万平方米的土地已完成土地平整、图图纸设计已完成、施工图已出一部分，但国土证因为园区关系及有关费用问题，尚未完全到位。项目预计2007年上半年启动，采用房地产运作形式推出市场，与本项目客户群体基本雷同。

侨泰工业园是株洲市政府港洽会重点招商引资项目，政府的支持力度相当大，税费暂定“两免三减”……

1.1.2. 裕丰广场新建住宅厂房

裕丰广场位于裕丰路两侧，是服装加工厂最早集中的小区之一，一期几十栋住宅有85%以上目前正在做加工厂，此次新建厂房普遍由芦淞市场群较有实力的服装经营老板三个一群、五个一伙购买一栋地基建设而成，总建筑面积约10万平方米，采用只租不售的方式进入市场，一层以临街门面的形式出现，租金25-30元/平方米不等，二至六层以厂房宣传、住宅的形式出现，租金8-10元/平方米不等，七至八层（部分有九层）以住宅的形式出现（但也可以做厂房），租金7-9元/平方米不等，目前的招商率已达70%以上……

1.1.3. 合泰路沿线住宅厂房

合泰沿线住宅厂房作为厂房的使用已经有相当长的一段时间，其物业主从市场经营服装的老板、大小房地产开发商、合泰村居民等人群都有，租赁的灵活性相当大，其中以晨光小区最为集中，租金在6-8元/平方米不等……

1.2. 商业地产竞争

1.2.1. 侨泰工业园

侨泰服饰工业园目前尚未完全浮出市场，但政府的大力支持、专业的园区功能设计、便利的物流交通、广阔的发展前景及前阶段抛出的1358元/平方米的起价将是我项目工业厂房销售的主要竞争对手……

2. 市场发展态势

2.1. 供需矛盾

一方面，株洲市服装加工产业经过上世纪90年代末的产能积聚、本世纪初的快速发展至今，已形成帅多个细分行业、辅助行业构成的一条完整产业链，产业结构日趋完整与成熟，行业日趋成熟的发展实际是预示着其发展的速度也从最初的爆炸式增长逐渐趋于理

性，因此，对厂房的新增需求也渐渐回归到理性的增长；

另一方面，随着裕丰新建厂区、侨泰服饰工业园及本项目的集中建设，新增厂房的物业供应量将达到近50万平方米，而根据本次调查的数据显示，在合泰街周边适合做加工厂房的物业实际空臵率已近20%，考虑到因物业陈旧、面积大小等原因而不能做厂房的部分物业，实际空臵率也并不低……

需求增长呈不断减弱趋势，而厂房供应量呈爆发式增长趋势，此消彼长之下，我们甚至可以预见，服装加工业厂房的“供过于求”的局面已开始显现……

2.2. 竞争矛盾

在市场自主发展与竞争的过程中，株洲服装加工业、辅料业自然形成了合泰街、裕丰广场区域融合、本项目与前者地域融合、侨泰服饰工业园相对独立的“四足鼎立“的局面：

合泰街目前以其独有的地理位臵和深厚的服装加工业商业底蕴占有绝对优势和主导地位，尽管存在物业结构、垂直交通等方方面面的欠缺和不足，短时间内尚难有地段能撼动其地位。裕丰广场则相对独立地融于合泰街成熟的加工业商业氛围内，再加之在此自建房的客户本就是芦淞市场群的服装经营大户，在行业内具有强大号召力和带动力的优势而迅速崛起。

本项目若以专业化、标准化、系统化的形象入市，借助自身处于合泰加工辅料业商圈和芦淞服饰批发商圈的边缘地带的相对优势，可分流合泰部分有扩大生产规模需求、有购买厂房自营需求的实力户，引进该行业的新生商户及合泰加工辅料区商圈以外部分商户。在服饰工业园有序发展后引进合泰更多的对现有经营环境、平台不满的商户进驻后不断发展壮大，逐步融入到合泰、裕丰商圈，形成相生相容、相互依互的市场格局，最终只是扩大了合泰、裕丰服饰加工业的商圈范围，而不要企图整合该行业或取代合泰、裕丰。

撇开侨泰服饰工业园作为株洲市政府重点招商引资项目而面向全国大型服饰品牌生产商招商不谈（可行性有多大，有待研究），若其想在合泰、裕丰商圈内分流部分商户将面临较大挑战。从合泰和芦淞市场的相互依存关系不难看出，只要有加工商、辅料商从合泰区撤出到侨泰服饰工业园，他即将被其他商户而取代。因为芦淞市场批发商在应对激烈的市场竞争中对生产加工高效率的需求得不到满足时，为了使自己不被打垮会另外选择高效率的合作伙伴或选择让自己的加工厂离自己的客户更近一点的地方进行生产。

如果再加上空间距离对物流成本、时间成本的影响，导致市场响应速度下降，整体效率和效益下降，将形成恶性循环。

2.3. SWOT分析

2.3.1. 与裕丰新增厂房及合泰区域原厂房对比

2.3.1.1. 优势

 专业的园区功能定位及规划设计，更利于发展

 可租可售的厂房相对裕丰新建厂房的只租不售，更为灵活

2.3.1.2. 劣势

 交通问题若得不到改善，与芦淞市场的“时间距离”将非常远

 产业氛围相对较淡，地理位臵欠佳

2.3.2. 与侨泰服饰广场对比

2.3.2.1. 优势

 距离芦淞市场近，服装加工氛围浓郁，地理位臵优越

2.3.2.2. 劣势

 开发成本高所导致的价格劣势

2.3.3. 机会

2.3.3.1. 服装加工业集中的合泰区域尚无专业的工业园出现

2.3.3.2. 经过多年的发展，许多的行业老板已完成原始资本的积累，想进一步扩大规模，

而现有物业条件不适合其扩大

2.3.4. 风险

2.3.4.1. 交通问题所引发的开发风险

2.3.4.2. 随着时间的推移，侨泰服饰工业园的吸引力将逐步放大

五 相关建议

1. 交通问题

从现实状况来看，交通的问题若不解决，将成为制约本项目成功运作的一个瓶颈问题，若能从给排水厂东西两侧借10米左右宽的道路各一条，将大大缩短项目与合泰产业群及芦淞市场群的“空间距离”，对项目的招商销售均有很大的促进作用。

2. 客户群体问题

本项目运作过程中要面对的第一个问题，就是客户群体的定位问题，按照开发公司在《株洲日报》所提出的战略规划“承接沿海产业转移，打造株洲品牌服装工业园”的设想，我方认为与市场实际并不吻合，我们认为，本项目客户群体仍以株洲本地需求为主，大致可分为四大类：

合泰地区物业结构不适应其发展的厂房需求；

想将厂房进一步扩大发展的需求；

控制成本、寻求更大发展的需求；

新增的需求；

3. 竞争问题

从市场的实际状况来看，侨泰工业园在本次的竞争中，由于地段的原因，已经处于短时间无法扭转的劣势，但相对而言，裕丰广场不管是从地理位臵还是入市时间上都优于本项目，本项目以专业厂房形式入市的思路，可能会对其起到一定的冲击作用，但客户对专业厂房的缺乏理解及一直以来的经营习惯将对本项目的这种优势形成一定的抵消，而本项目预计交房时间正好赶上裕丰广场新增物业第一年合同到期时间，其私人老板自建房所拥有的租金变化的灵活性也会对本项目形成一定的影响，要在竞争中取胜，我们认为应从以下几个方面入手：

 一支强有力的运作团队采用专业化、系统化的专业运作；

 市场定位的差异化、产品的差异化（具体的差异化策略尚需更完善的市场调研）；  定向的市场策略；

 定点（一对一）的客户沟通策略；

 集中的、压倒性的爆炸式广告攻略；

 巧妙地向市场借力；

 有足够说服力的榜样带头式招商策略；

当然，影响项目运作的因素还有执行力、政府导向、宏观经济环境等……

4. 供求关系

在前面的分析中已经指出，随着三大竞争主体（本项目、侨泰服饰工业园、裕丰新建厂房）的集中放量，市场“供过于求”的局面将开始显现，这对本项目开发战略起到了警示，到底是一次性集中放量引爆市场？还是分几期开发力争与新增需求同步？这取决于开发公司的实力、信心与决心……任何一种泡沫或过剩，从产生到市场的响应或应对，均有一个滞后的过程，若能在最短的时间内集中一切有生力量、采取短平快的措施快速完成本项目的招商与销售，这种供需失衡所带来的后果将留给执行力、运作手段较弱的一方……若采用分几期与新增需求同步的方式开发，侨泰服饰工业园的优势将随着时间的推移逐步显现，届时，市场状况如何，尚很难定论……

我们认为本项目的合理的开发模式与商业地产的开发一致，即：采用短平快、强有力的市场运作手法将项目在客户的朦胧未醒中消化……

5. 资金回笼

根据我公司多年运作商业地产的经验，预测本项目厂房自购自营的比例应该在50%以

下，另外50%的物业，我们要寻找社会游资来消化，但到目前为止，全国尚未出现投资工业厂房的小客户投资案例，这将是本项目所面临的又一大挑战。

作为房地产开发，资金的回笼、短平快的运作方式是价值最大化、利益最大的的捷径，因此，对投资市场进行工业厂房投资的陌生引导将是一项系统性的大工程，广告投放的形式、定点沟通的技巧、项目卖点的提炼、投资回报方式的设计都会直接左右另外50%物业的销售状况，进而决定开发公司是否成为这些厂房的房东……

6. 区内配套

对于园区内物业的形式及配套设施，我方建以300、400平方米两种规格为基础面积进行建设，设计时考虑单独洗手间、单独厨房、共用锅炉房、公共食堂、独立员工宿舍区、服装设计中心、物流公司区域、厨房、洗手间给排水、通讯、网络等方面的设计……

六 总结