房地产企业收入确认标准的探讨

房地产企业收入确认标准的探讨

一、企业会计准则对房地产收入确认的指导

《企业会计准则》作为企业会计的权威规范，其对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；

3、收入的金额能够可靠的计量；

4、相关的经济利益能够流入企业；

5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。

针对上述收入确认原则，财政部的《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。

二、实务工作中的争议

由于收入准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件，理论上具有指导意义，但在实务操作中要求会计人员有相当的职业判断能力，不同的财务人员往往会有不同的判断，给企业在实践中一定的判断空间。为了恰当应运收入准则，我们除了需要以《收入准则》为指导之外，还需要参考其他的会计规范和标杆，如《企业财务通则》、已经频临失效的《房地产会计制度》、上市公司会计政策等。

目前，会计理论界和实务界对房地产收入的确认条件有诸多争议，比较流行的观点有几种，不一一罗列。

三、在会计准则基础上，实务工作应注意的方向

我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态

流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规定，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主要风险与报酬的一个组成部分；对收入确认条件的关键性问题：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方之规定的另一组成部分即房屋灭失、毁损的风险，上述产品状态及销售模式未明确涉及，或者说该等风险未转移。

有一个非常重要的问题值得注意：会计口径与所得税口径的区分和统一。所

得税法及相关法规要求房地产企业在签订商品房买卖合同后，按实际收到的款项确认收入。企业在账务处理过程中，应当在遵循企业会计准则的基础上，适当考虑税务口径，尽量使会计口径与税务口径一致。

有些企业按照所得税法规的要求确认会计收入，避免会计和税务的不一致。这种做法的认为：签订商铺房买卖合同、收到款项，是风险转移的主要标志，如果款项是分次收到，则分次确认收入。这种做法可以达成会计与所得税法的一致性，但同时也导致了几个麻烦：

1、商品房分次确认收入给会计工作带来复杂性。主要问题是：营业成本需要与营业收入相匹配，而某套商品房可能分次确认收入，营业成本也分次结转，从而导致营业成本计算复杂化；

2、地税综合税的计算标准与会计收入脱节（这种会计处理照顾到企业所得税的要求，但不能同时照顾到地税的计算标准，地税按开具发票的金额计税）。即会计报表中的营业收入与营业税的计税金额不一致。由于地税的计税基础是开具发票的金额，地税部门通常认可这种差异。

为了解决上述2个差异，较好的方法是，按照开具发票的时间和金额确认会计收入，季度所得税申报时，按照会计报表填报收入和营业成本，申报表中的实际利润=会计利润+本期预收房款净增加额*所得税预计毛利率，预缴所得税=实际利润额*25%，详见《企业所得税季度申报表填表说明》。年度所得税申报时，税务师事务所将按照所得税法规的规定，得出一个应纳税所得额，而会计上无需对此作出调整。这种做法综合考虑了会计准则的要求、所得税法的要求、地税综合税的要求。

四、标杆企业的做法

目前，房地产开发企业（以上市公司07年报为例）收入确认条件存在多种判断，主要体现在风险转移的时点。

下面以上市房地产开发企业中具有代表性的收入确认条件为例进行分析：

1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20％或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。

2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

3、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。

4、招商地产：当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控

制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。

5、泛海建设：房地产销售收入的确认原则：在房产主体完工并验收合格，签订了销售合同，收取首期款项并已办理银行按揭手续或分期收取的款项超过50％以上时确认销售收入的实现。

上述代表性企业的收入确认，在时点上可归纳为两类，其中：万科和泛海建设按签约后收到的一定金额以上的款项时确认收入，滨江集团未具体说明收入确认条件（套用准则原文），招商地产的收入确认条件为办理了移交手续，金地集团则是买方取得入伙资格。

五、结论

由于房地产行业具有不同于一般工商企业的特殊性，其收入确认的主观性高于一般工商企业，因此，应以一般商品销售确认的四个条件为基本原则，结合房地产销售不同形式的具体特点，进一步规范房地产销售确认的具体标准，从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。

对照会计制度的要求并结合房地产业务的实际情况，从谨慎性原则出发，房地产企业自行开发商品房对外销售的收入一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款，说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。

一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。在办理房屋交接手续时开具发票，按照开具发票的时间和金额确认会计收入，这是房地产企业最通常的做法，也是最简便、有法律依据的做法。

特殊情况下，特殊的付款方式、特殊的合同条款等，可能会使得房地产交易变得复杂。此时，要求财务人员严格按照《企业会计准则》的收入准则，结合实际情况，作出专业判断。