20**年物流地产行业深度研究报告

２０１７年物流地产行业深度研究报告

目 录

1. 仓储物流地产是最具前景的地产子领域 . ...................................................... 5

1.1作为物流产业链重要一环，高端物流地产提升物流效率 ............................................... 5 1.2物流地产前景广，投资回报率高 . .................................................................................. 6

1.2.1物流地产是目前地产行业中最具前景的子领域

1.2.2物流地产开发与运营：选址拿地能力与资本支持是关键

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2. 国内物流地产发展正当时 .......................................................................... 10 2.1仓储行业格局，高标仓库尚待发展 ............................................................................. 10 2.2高标准仓库需求旺盛，发展空间大 ............................................................................. 12

2.2.1短期需求看，国内消费的发展仍将支撑物流地产高速发展 2.2.2长期分析，与中国经济发展相匹配，物流地产仍有巨大发展空间

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2.3当前汇率与利率环境为国内资本参与带来机遇 ........................................................... 14

2.3.1人民币贬值与低利率环境为国内资本参与带来机遇 2.3.2新进入者将带来行业格局变化

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3. 投资建议 . .................................................................................................. 17 3.1东百集团..................................................................................................................... 17 3.2中储股份..................................................................................................................... 18 3.3南山控股..................................................................................................................... 19 风险提示 . ..................................................................................................... 20

图表目录

图1：高标准仓库示例 .................................................................................................................. 5 图2：根据普洛斯（GLP ）测算，高标仓储能为整个物流流程节约20%的费用 ........................... 5 图3：过去5年，物流地产与各类传统物业相比增长最快 ............................................................ 6 图4：租赁+出售模式的运行机制 . ................................................................................................. 9 图5：2015年底，全国通用仓仓储面积约9.55亿平米 .............................................................. 10 图6：仓储业固定资产投资维持较高增速，2015年为28.3% . .................................................... 10 图7：2015年，高标准仓库约占通用仓仓储总面积的2% . ......................................................... 11 图8：高标准仓库供应增长迅速，2015年增速达54% ............................................................... 11 图9：2016年行业前五供应面积 ................................................................................................ 11 图10：2015年行业前十中的市场份额 . ...................................................................................... 11 图11：2015年底主要城市高标准仓库存量 ................................................................................ 12 图12：全国主要物流片区平均租金一直在增长 .......................................................................... 12 图13：2015年第四季度，主要城市物流地产空置率 ................................................................. 12 图14：2015年第四季度，主要城市写字楼空置率 ..................................................................... 12 图15：国内零售行业维持10%以上的增速................................................................................. 13 图16：网购规模增长迅速，渗透率不断提升 . ............................................................................. 13 图17：2015年第二季度，中美物流仓储面积对比 ..................................................................... 14 图18：人民币自2015年年中以来进入贬值周期 . ....................................................................... 14 图19：2014年11月以来多次降息，形成低利率环境................................................................ 15 图20：平安不动产成都空港物流园区 . ........................................................................................ 16 图21：万科物流地产拿地布局（截至2016年年底） . ................................................................ 17 图22：东百集团营收和利润 . ...................................................................................................... 17 图23：东百集团毛利率和净利率 . ............................................................................................... 17 图24：东百集团积极拓展物流地产领域 ..................................................................................... 18 图25：中储股份营收和利润 . ...................................................................................................... 19 图26：土地收储为中储股份带来收益 . ........................................................................................ 19 图27：中储股份股权结构 .......................................................................................................... 19 图28：南山控股营收和利润 . ...................................................................................................... 20 图29：南山控股毛利率和净利率 . ............................................................................................... 20 图30：南山控股拟吸收合并深基地B 主要进程 . ......................................................................... 20

表1：物流行业相关政策 .............................................................................................................. 6 表2：国外主要城市地产各版块2015年第4季度投资回报率（%） . ........................................... 7 表3：北京上海地产各物业2013年第4季度投资回报率（%） . .................................................. 7

表4：仓储租金测算...................................................................................................................... 8 表5：普洛斯2016年中国区前五大客户 ...................................................................................... 8 表6：在开发使用1倍杠杆，出租+出售模式预计回报率在35%左右 ........................................... 9 表7：不同拿地成本和出售定价下项目的回报率 . ........................................................................ 10 表8：目前国内主要的高端物流地产供应商普遍具有外资背景 ................................................... 15