成都市农村宅基地退出补偿标准研究

　　摘要：近年来，随着新农村建设和土地综合整治工作的开展，农村宅基地的退出补偿问题日益受到社会各界关注。农村宅基地退出补偿问题解决不好，将直接成为阻碍新农村建设和农村发展的绊脚石。建立农村宅基地退出补偿标准机制的过程中必须充分考虑农民的利益，给予农民公平的补偿，提升农民退出宅基地的积极性。

　　关键词：农村宅基地 退出 补偿

　　一、农村宅基地退出补偿补偿概述

　　宅基地，常指农民依据法律规定取得的，用于其建造住宅及生活附属设施（附属设施包括厨房、厕所、禽兽舍、围墙内的庭院等）的集体建设用地。根据我国《土地管理法》相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地的退出机制的建立目的在于节约集约利用农村集体建设用地，保护土地尤其是耕地资源。农村宅基地退出有两种方式：一是由有权部门实施的村庄整治形式，这不会改变农民对宅基地的使用权。二是由政府部门主导的，鼓励部分村民放弃农村宅基地使用权，进而转变为城镇居民的退出，常见形式有城中村治理和宅基地换房两种模式。宅基地退出补偿机制设立的目的在于引导农民在一定条件下合理、资源退出宅基地。该补偿机制的对象主要是自愿到城镇购房或自愿以退出农村宅基地的使用权而搬入农村集体建设公寓房的农户。依据地方政府和农民情况不同，农村宅基地退出补偿按补偿方式有建设性补偿、实物补偿、货币补偿之分。

　　二、成都市农村宅基地补偿标准缺失的现状和考量

　　在确定成都市农村宅基地补偿标准考量因素之前，必须明晰国家在该方面的法律规定。根据我国《土地管理法》第47条的规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”目前各省市所推行的宅基地退出和补偿还处在试点探索阶段，其做法与补偿标准都根据自身情况作出了较为简略的规定，国家层面在农村宅基地的退出与补偿上缺乏相关配套政策与规范。从成都市农村宅基地的退出与补偿实际来看，其补偿标准缺失主要表现在以下方面：

　　1.缺乏农村宅基地退出补偿标准的具体法律规定

　　当前我国《土地管理法》没有专门针对农村集体土地房屋拆迁补偿的具体规定；但是如果按照《土地管理法》中规定的地上附着物的补偿标准给予补偿，与国有土地房屋拆迁补偿对比来看标准过低，难以被拆迁农民接受，这种现状不利于农民合法权益的保护和拆迁工作的顺利开展。随着我国《物权法》实施后，农村宅基地的使用权得到更充分的保障，但是该法在农村宅基地退出方面并没有做出实质规定，无论是退出程序、补偿原则还是被退出公民和法人的实际利益如何救济等现实问题，农民住房的财产权难以得到合理保障。

　　2.缺乏统一的宅基地置换标准

　　成都市在关于宅基地换地、换房等产权置换标准中缺乏统一的政策规定，各区域置换标准差别较大。较为普遍的做法是以旧宅基地置换规定面积的宅基地自建住房或以成本价购买新区规定面积的集体产权住房。但是在旧宅基地面积的认定上标准不一，住宅的附属设施，比如农户庭院是否属于旧宅基地面积，如果农民自有的住宅面积超过规定的旧宅基地面积时如何处置都是急需解决的问题。

　　三、完善成都市农村宅基地退出补偿标准的建议

　　1.完善农村宅基地流转市场

　　在中国农村，土地是农民生存和发展的根本。当前我国法律并没有对宅基地流转、转让和出租放开禁令，依附于农村宅基地的用益物权不能得到充分实现，闲置的农村宅基地无法在市场上进行流转和退出，一定程度上制约了农民向城市流动，这也是对国有财产的闲置和浪费。当前农民为了有效实现自有宅基地的财产权益，宅基地的流转现象逐渐普遍起来。据相关调查显示，成都市部分村镇的宅基地流转案例约占宅基地总数的8%左右，部分地区甚至达到30%左右。农村宅基地的私下流转，使农民获得了收益，但是这种行为缺乏法律保障，一旦发生纠纷，交易双方的利益将受到损害。在这样的情形下，要逐步完善农村宅基地流转市场，从法律上逐步放开农村宅基地流转的严格态度。

　　2.明确地方政府角色，引导农村宅基地自动退出

　　农村宅基地退出要求地方政府要明确自己的角色，宅基地退出补偿应在农村集体经济组织和农民间进行合理分配，地方政府对宅基地退出的收益不享有利益。将地方政府界定为“服务提供者”的角色，远离宅基地退出收益，能减少“土地财政”，减少土地违法行为。在宅基地退出中以以现金或实物补偿的方式，让农民真切感受到经济利益和生活的改善，引导农民积极配合新农村建设和土地整治工作，逐步改变旧农村脏乱差的面貌，加快新农村建设的步伐。

　　3.农村宅基地退出的合理补偿机制

　　在建立农村宅基地退出的合理补偿机制的过程中，一方面必须依据宅基地的住房保障功能，同时要考虑宅基地使用权的经济功能。对宅基地退出的补偿不能一刀切，必须依据具体情况区分对待。补偿方式应该有一次性补偿和永久性收益分配权补偿两种方式。当然确定不同类型宅基地的补偿标准必须非常谨慎，标准过高，将导致地方政府无力承担；标准过低，又无法调动农民退出宅基地的积极性。有观点认为，以宅基地使用权人放弃宅基地在城镇或社区新村获得相当住房保障为标准进行补偿，这是比较符合成都市当前实际情况的。

　　参考文献：

　　[1]徐小峰、胡银根等.农村宅基地退出与补偿的几点思考[J].资源管理，2011（8）

　　（作者单位：四川农业大学经济管理学院；四川 成都 611130）