范文无忧网房地产营改增前瞻
张伟
（2015年4月6日）
第一部分：营改增目前进展情况
第二部分：房地产营改增前瞻
第三部分：房地产营改增具体问题解析
第一部分：
营改增目前进展情况
引子：
（一）增值税是法国发明后，迅速风靡全球。80年代开始在部分行业、部分城市试点。1994年，建立了增值税、营业税并存的流转税体系。历史上称之为“94税改”。
商品价格=C+V+M 规范的增值税是对V+M征收增值税。 1.不允许固定资产抵扣：生产型增值税。 2.允许固定资产一次性抵扣：消费型增值税。 3.固定资产按照折旧逐步抵扣：收入型增值税。 （二）2009年，深陷金融危机的上一届政府，启动了生产性增值税变为消费型增值税的改革，即：允许固定资产一次性抵扣进项税额。 （三）从2012年在上海试点，开始了营改增大潮。目前经过四轮营改增的推进，已经有三加七的行业纳入营改增范围。
营改增持续释放改革红利 2014年减税1918亿元
税务总局新闻发言人、办公厅副主任、中国税
务报社社长郭晓林介绍了2014年营改增试点推进情
况。截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计
410万户，其中一般纳税人76万户，小规模纳税人
334万户。全年有超过95%的试点纳税人因税制转换
带来税负不同程度下降，减税898亿元；原增值税纳
税人因进项税额抵扣增加，减税1020亿元，合计减
税1918亿元；营改增三年减税3746亿，改革效应日益
显现。
郭晓林介绍，2014年营改增新试点行业顺利推
进，2014年1月1日和6月1日，铁路运输、邮政和电
信业相继纳入营改增试点，范围扩大到“3+7”个行
业。这三个行业分别有1477户、4698户、20658户纳
税人纳入试点。其中，铁路运输、邮政业分别实现
改征增值税363亿元、11亿元，与缴纳营业税相比，
分别减税8亿元、4亿元；电信业6至12月实现改征增
值税294亿元，与缴纳营业税相比，增税64亿元，但
为下游一般纳税人增加了税款抵扣。
没有纳入的范围
第二部分：
房地产营改增前瞻
《求是》杂志2014年刊登李克强总理文章《关于深化
经济体制改革的若干问题》。李克强指出，今后要继续推进税制改革，并明确营改增还有“五步曲”。
李克强称，当前税改的重点是扩大营改增。这项改
革不只是简单的税制转换，更重要的是有利于消除重复
征税，减轻企业负担，促进工业转型、服务业发展和商
业模式创新。
他表示，系统考虑，营改增还有“五步曲”。
第一步，2014年继续实行营改增扩大范围；
第二步，2015年基本实现营改增全覆盖；
第三步，进一步完善增值税税制；
第四步，完善增值税中央和地方分配体制；
第五步，实行增值税立法。
“今年要走好第一步，除已经确定的铁路运输和邮
政业实行营改增外，还要将电信业等纳入进来。”李克
强称。 李克强定调 营改增五步曲
[第一财经全媒体记者]:今年“营改增”力争扩征到房地产等四大行业，我想请楼部长介绍一下目前在四个行业的“营改增”方案涉及的情况是怎样的?推出是否有时间表?又会对这些行业产生哪些影响?谢谢。
[12:44]
[楼继伟]:你问的这个问题，其实是我最伤脑筋的一个问题。今年，按照计划应该完成“营改增”的改革，也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税，最难的是不动产业转成征收增值税。[12:44]
[楼继伟]:至于说到影响，我认为所有的增值税和营业税纳税人都会获得好处。因为我们在这里，梅地亚大厦，我们在其他地方办公，各位恐怕还有办工厂的，他们都要有不动产，过去不动产是不纳入抵扣的，现在不动产可以纳入抵扣了。那么，从道理上来说，实际上就等于是所有的行业都受益。因此，测算也就非常难。按照收入中性的原则，应当是税率都要提高一点，才能使得总收入不下降，因为大家都受益了。但是，在经济的下行期间，我们也不能够完全这样做，因此设计起来很麻烦，涉及到不动产的形态也不太一样。办公室有买的，有租的，厂房也有买的，也有租的，还有水坝和公路，不同的形态，非常复杂。所以设计是一个非常头疼的问题，涉及到几乎所有的企业，甚至包括个人住房房租，不动产的所有人有抵扣项增加，房租怎么变化的， 我们都要计算这些问题，不能算得很准，但是有一个大致的估量。所以，现在正在做这个方案，很难的一个方案，是“营改增”最难的一步，也是我们今年要出台的。因为很难，我不敢跟你说哪天能出来，反正今年得出来。[12:44] 2015年财政部长两会期间答记者问
路边社消息：刚获得财政部营改增信息，营改增政策已提交国务院审批，争取5月份出台，政策要点如下：
（一）税率: 金融业和生活服务业适用6%税率，建筑业和房地
产业等其他行业适用11%税率，均适用一般计税方法。出口服务: 对
出口服务实行零税率或免税政策
（二）借款利息进项税: 暂不允许抵扣借款利息进项税；（比
较意外啊！）土地呢？据说不允许抵扣的声音占了上风。
（三）不动产进项税:将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，
但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作为期末留抵结转下期
继续抵扣。
（四）海上自营油田: 将现行对中海油总公司海上自营油田开
采的原油、天然气按5%征收率实物征收增值税的征收方式，调整为
适用17%税率的一般计税方式
（五）拟将现行增值税4档税率简并为3档，保留17%、11%和6%
税率，取消13%税率。将适用13%税率货物中与农业生产和居民生活
相关货物（如农业生产资料、农产品、自来水）的税率下调为11%，
相应将购进农产品的扣除率由13%下调为11%，将化石能源等货物（
如天然气、煤气）的税率上调为17%
（六）试点实施时间：选择2015年10月1日全面实施三个行业营
改增并同步简并税率。
张伟看“营改增路边社最新消息”
根据路边社消息，营改增又有最新动向，不知道是否准确。与焉梅老师一番讨论后，张伟先来说说理解：
一、金融和生活服务业的税率6%，建筑业和房地产业11%税率，均适用一般计税方法；借款利息暂不能抵扣。
金融保险业和生活服务业为啥要一般计税方法呢？原来不是有方案说可能简易征收么？ 一是，如果一律简易征收，则只不过是营业税改了个名而已，那么地税局的同志完全有理由说，换个马甲就咸于维新了？要都是简易征收，还不如让我们继续征收营业税呢！增值税的魅力在于一般计税，简易征收和营业税的唯一区别在于，营业税下游铁定没得抵，简易征收是否可以开增值税专用发票，要看政策设计。简易征收如果不是确实有必要，还是少点好！ 二是，生活服务业的下游几乎是不能抵扣的，而本方案中借款利息也不允许抵扣，一般计税还有意义么？
其实这种方案的意义在于生活服务业和金融保险业本身可以享受营改增允许进项抵扣的政策红利了，否则金融业的诸多业务，势必要再设计差额纳税，也不利于未来允许下游借款利息抵扣的传导机制，上游差额了，是开全额增票还是差额增票，这个已经多次上演的政策设计难题，又该犯难了！
三是，本方案中借款利息不允许抵扣，应该和理论无关，纯属财政收入的考量。2015年1季度收入增幅只有2.7个点，2季度更是下降了3.1个点，压力山大啊！
四是，生活服务业。小门小户多在年收入500万元以下，属于小规模纳税人，征收率3%减税没商量！
二、新增不动产进项100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度
按照5%比例抵扣，剩余作为留抵税额，结转下期继续抵扣。
立法者面对营改增至少有三个难题。
(一)经过测算，不动产营改增减税效应过大。几乎几千亿元
的减税，在经济下行通道时期，减税效应过大，财政难以承受。
(二)"冰火两重天"。住宅开发商下游作为终端消费者，不能
抵扣进项，而建筑企业增税基本是定局的，其增加的税负必然向后
传导，住宅开发商两边不靠，税负可能会有所上升。而商业地产，
由于下游能够抵扣进项税额，减税额度大的惊人。总体看，不动产
营改增减税力度很大，但却是冰火两重天。
为了解决减税过大的问题，原来的思维无外乎两个方面：
1.严格控制开发企业进项，比如采取土地抵扣率降低或不允
许抵扣等方法。但是这种方式，一巴掌打下去，住宅与商业地产一
块打，药性过猛，不是精确打击，住宅开发商受不了，影响民生！
2.干脆不允许购进不动产抵扣，同时给予较为宽松的土地抵
扣政策。这样做，倒是不影响住宅，因为住宅原本就不能抵扣。但
是，一刀切不允许购进不动产抵扣，减税过大问题解决了，政策红
利也几乎消失殆尽。已经有一个借款利息不允许下游抵扣了，不动
产再不允许抵扣，增值税链条传导机制受到了极大破坏，更不是好
方案。
想来想去，左右为难，着实难为了财政部总局的领导们！而目前的方案有"柳暗花明又一村"之感：
允许下游抵扣，但是每年抵扣5%，减税效应大大递延，每年5、600亿元的减税效应，财政可以支撑，政府满意了;由于解决了减税效应过大的问题，对于土地等抵扣项政策可以适当从宽，开发商满意了;而购买不动产用于抵扣的下游，毕竟是允许100%抵扣，虽然分期抵扣，优惠力度大大降低，还是比营业税时代强得多，下游客户也可以满意。这样从理论上来说，几个方面都可以满意，至少不是强烈不满了。应当是较好的制度设计。
其实按照20年抵扣的政策，列位看官，看出来了吧，就是收入型增值税啊！如果该方案实施，我国就变为了消费型增值税与收入型增值税并存的局面。
(三)购买地产的企业多年缴不到税的问题也迎刃而解了。例如，由于购买一座大楼，商场居然4、5年不缴税，由于购买厂房，工厂4、5年不交税，你让本届政府情何以堪？任期内居然见不到税款，虽然功不必在我，那也不尽合理。每年只让你按照折旧额抵扣，有减税，但是也不至于缴不到税，也算皆大欢喜。
自己建造大楼自己出租的企业怎么办呢？难道是先视同销售全额缴纳增值税，然后再自己按照20年抵扣么？可是企业缺乏纳税必要资金啊！诸多征管难题，将会考验税务机关，收入型增值税，本就是征管高难度！
改革是利益的重新组合，牵一发而动全身，几家欢乐几家愁：既要考虑税制原理，体现营改增改革初衷;又要顾及各行各业的利益不能波动太大，做到平稳过渡;最重要的是必须保证财政能够承受减税金额。三个方面都理顺了，营改增这艘大船方能破浪前行，财政部总局的顶层设计者们着实是辛苦了！
一、问：营改增后，房地产开发企业的收入是上升，还是下降？
结论：相同回款的情况下，销售收入将下降9.91%！
应用1：上市公司公告，解释销售收入下降或增速放缓的营改增原因；
应用2：同营改增前比较销售收入业绩，要进行换算，不能直接比较。
二、问：营改增后，房地产开发企业的利润是上升，还是下降？ 收入的上升与下降是浮云，销售收入1亿元，利润为1000万元，与销售收入为2000万元，利润为1000万元，效果是一样的。
结论1：当“销售回款”与“支付价款”一致的情况下，至少需要取得4.91万元的进项税额，则利润与营改增前保持不变。换算为11%的税率，即：100元的销售回款，在购买成本不变情况下至少44.64万元的进项金额取得专用发票。 结论2：由于营改增动了所有行业的奶酪，因此销售回款与支付价款都可能发生联动变化，需要按照此方法重新进行测算。
全国人大代表、中建五局董事长鲁贵卿在两会议案中提出了相关意见
第一个原因是增值税是价外税，营改增后建筑业营业收入从原来的营业税收中剔除了应交纳11%的增值税销项税额，因此收入会正常下降约9.9%。
第二个原因就是税负和现金流出增加，利润总额下降，本质上是进项发票无法足额取得，可以抵扣的进项税少，造成税负和现金流出增加，利润总额下降。
关于第二个原因，鲁贵卿表示，具体可从以下几方面来体现：
一是建筑企业的特殊成本如劳务、地材等，在目前的试点方案下很难取得增值税专用发票，进项抵扣不充分。建筑企业属于劳动密集型产业，劳务成本占总成本的20%—30%，该部分成本以及自有人工成本在目前设定的税收改革方案下，很难取得可抵扣的增值税进项发票。
建
安
企
业
各
项
成
本
比
例
图
三、结构性减税：
总体算账：减税不商量！（财政部的难题）
个别计量：几家欢乐几家愁！
地产企业：冰火两重天！（下游能抵与不能抵，完全两个样！） 结论：
1.要学会给下游涨价的技巧，营改增的利益不能拱手想让；
2.面对上游的涨价，如果在合理区间内，要学会默默的自己扛 ！
例：广告业结构性减税示意表（假设无进项）
营业税领域
序号 企业类型营业税 利润
1
2 广告公司地产企业100 100
5 95 -100 增值税领域 增值税 利润 94.34 94.34 5.66 94.34 -94.34 利润对比 -0.66 5.66 5 合计
地产企业结构性减税示意表1（假设无进项，下游可抵扣）
营业税领域 增值税领域 序号 企业类型营业税 利润 增值税 利润 利润对比
1 地产公司100 5 95 90.09 9.91 90.09 -4.91 2 下游企业100 -100 90.09 -90.09 9.91 合计 5
地产企业结构性减税示意表2（假设无进项，下游住宅不能抵扣）
营业税领域 增值税领域 序号 企业类型营业税 利润 增值税 利润 利润对比
1 地产公司100 5 95 90.09 9.91 90.09 -4.91 2 个人住宅100 -100 90.09 -100 0 合计 -4.91
地产企业结构性减税示意表3（假设进项4.91万，下游住宅不能抵扣）
营业税领域 增值税领域 序号 企业类型营业税 利润 收入（成本）销项 进项 利润 利润对比
1 地产公司 100 5 95 90.09 9.91 4.91 95 0 2 个人住宅 100 -100 90.09 -100 0 合计 0
四、正确的比价原则，至关重要？（要全员培训这种理念，尤其是
业务人员。如何正确梳理供应商）增值税是价外税，不影响损益！ 结论1：如果你签订的是含税价款，一定要附加发票类型的限制，否则对企业成本影响很大； 结论2：如果你签订的是不含进项税价，恭喜你，稳坐钓鱼台，根据发票类型，决定付款金额。 两种比价方式，其实都可以，但是一定要弄清
楚原理。
不含税采购价格与甲供材的关系
序号 情形 不含税价 支付乙方价款 支付材料商价款 成本 1
2 甲供材 大包 200 200 111 222 117 200 200
甲供材与营改增的误区（含税价计算）
序号 情形
1
2 甲供材 大包 含税价 228 228 支付乙方价款 111 228 支付材料商价款 117 成本 200 205.51
六、“留抵税额”问题
应纳税额=销项税额-进项税额-上期留抵
序号
1月
2月
3月
合计 销项税额 进项税额 1000 1000 上期留抵 应纳税额 1000 1000 1000 1.留抵能退税么？没门 2.注销时，留抵怎么办？ （财税[2005]165号
财政部 国家税务总局关于增值税若干政策的通知
财税〔2005〕165号
六、一般纳税人注销时存货及留抵税额处理问题
一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。
序号
1
2
3
序号
1
2
3
4 方案1：一般计税方式期间 进项 上期留抵 销项 建设期 预售期 2000 10000 竣工结算期 2000 方案2：预征清算方式（销售比例低会多缴税，压资金） 期间 建设期 预售期 竣工结算期 清算 进项 2000 2000 8000 上期留抵 6000 销项 10000 10000 1500 1500 应纳税额 4000 预征（1.5%） 应纳税额 1500 500 序号
1
2
3
4 方案3：一般计税加清算（先缴税，后清算，压资金） 期间 进项 上期留抵 销项 建设期 预售期 2000 10000 竣工结算期 2000 6000 清算 8000 10000 应纳税额 4000 2000
方案1：采取一般方法，则预售前期缴不到增值税，但是在完工决算期间取得的增值税专用发票，缺乏销项与之相配比，导致预售后期缴纳巨额税款，而完工决算期形成巨额留抵税额。
方案2：采取对预售收入按照预征率预征，完工决算清算的方式，预售前期明明有大量留抵，却缴纳了税款。但是可以解决倒挂问题。
七、存量房问题（“营业税pk小规模pk简易征收pk一般计税）
七、存量房问题
存量房问题
（老房子老办法，新房子新办法）
序号
1
2
3
4
5 方案 粗暴过渡 期初存货 简易征收 实施可能性分析 不可能。运输业的悲剧不能上演 不可能。征管不能承受之重！ 5%可能性最大;一是增值税下降到4.76；二是下游是否允许抵扣要看政策设计。 购进的材料，如何区分用于新项目，还是老项目，将考验
税务机关的征管水平。 继续征营业税 有一定可能性，个人认为不合理。 难题
问题：过渡期选择简易征收，还是一般计税呢？
房地产营改增
——由营业税思维转化为增值税思维的重要性
房地产营改增政策走势牵动了开发商的心脏，土地到底能不到抵扣？利息是否能够抵扣？存量房如何处理？甲供材争抢材料进项是伪命题么？纳税义务时间如何设置呢？营改增与所得税的互动关系又是神马？个个问题的追问都极端重要，然而过多的政策预测与分析，恐怕也济于事，因为楼继伟他老人家心里都没谱呢！且政策既定后，无论严厉，还是宽松，对每一个企业都是公平的。
青山遮不住，毕竟东流去，营改增的大潮无法阻挡，当今之计，张伟认为：迅速由营业税思维转换为增值税思维才是正着，只有掌握了增值税规律，方能在政策既定的情况下，不管东南西北风，迅速找到有利于自己的税务规划通道。这些规律，看似简单平淡，“善用者”自有滋味在心头！
营改增，我来了！
税务稽查刑事责任
九、进项税额分析
地产企业允许抵扣进项项目一览表
序号
1 项目 土地 方案 11%与6%、零抵扣率之争；核定抵扣与凭票抵扣之争 2
3
4
5
6
7
8
9 建安 甲供材 11%进项不商量，建筑企业税负增加，可能转嫁成本 在增值税领域得到彻底解决（正确比价原则）视同销售？ 苗木绿化 苗木绿化毁三税（企业所得税、增值税、土地增值税） 设计费 广告费 境内设计和境外设计 文化创意业 前期物业 估计为6%税率 质保金 必须取得专用发票 其他进项 比如小汽车
地产企业增值税计算
商品价值=C+V+M
地产企业进项税额
4.甲供材
3 质保金
2 建安
1
12.其他
5.甲供设备
11.勘察、监理
6.利息
10.绿化苗木
方案1：土地部门作为增值税纳税人，例如1.11亿元的地价，增值税按照11%分离后，销售价格1亿元，0.11亿元由开发企业抵扣。在地价不变的情况下，实际上是地方政府让利了。但是土地价格是否上涨，这是开发商与地方政府的博弈。
方案2：土地比照农产品收购发票，在招拍挂土地免税的基础上实行按照11%比例核定抵扣。这种做法可能会有空转的情况，收取土地出让金并抵扣后，通过政府奖励的方式进行返还，从而侵蚀税基。
方案3：无论是土地部门作为增值税纳税人，还是由开发商核定抵扣，核定抵扣率定为6%。。
方案4：不允许土地抵扣！这种可能性几乎不存在，企业根本受不了！
注意1：拆迁补偿费，应该并入土地价款，由政府部门转付，如果直接支付给拆迁户，恐怕难以抵扣。
注意2：拆迁安置回迁房，安置时视同销售，同时增加土地成本，但是这部分土地成本未取得进项，不能抵扣。
注意3：红线外支出，是否允许抵扣进项税额呢？其实这也是土地成本的一部分，同土地增值税一样，是否允许取得的发票抵扣进项税考验智慧！
其实上面三种情形，实质上都是土地成本的变形！
九、进项税额分析
地产企业不允许抵扣进项项目一览表
序号
项目
方案
1 2 3
人工 利润 税金
税制原理的设计 税制原理的设计
土地增值税、土地使用税、城建税、教育费附加等
4 5
政府规费 无法并入地价 利息
目前消息是不允许抵扣进项税额
6 其他无票 允许抵扣，但是未取得专用发票的一切项目。
十、销项税额分析
地产企业销项税额分析
陈欧体：
你只闻到我的香水，却没看见我的汗水。 你有你的规则，我有我的选择。
你否定我的现在，我决定我的未来。
你嘲笑我一无所有，不配去爱。 我可怜你总是等待。
你可以轻视，我们的年轻，我们会证明，这是谁的年代。梦想是注定孤独的旅行，路上少不了质疑和嘲笑。 但那又怎样，即便遍体鳞伤，也要活的漂亮
我是陈欧，我为自己代言
陈欧体营改增：
你只说减税，却没看到增税； 你有应税服务，我有货物及劳务；
你否定营业税，我决定增值税； 你嘲笑我环环征税，我可怜你简易征收；
你可以轻视营业额，我们会证明这是销售额的时代。
营改增，是注定的，路上少不了岔道，但，那又怎样？哪怕天生缺陷，也要改的快活。 我是营改增，我为自己代言