建设部部长

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建设部部长 汪光焘在全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议上的讲话

（2002年6月25日）

同志们：

日前，建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、工商总局、监察部联合下发了经国务院同意的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（以下简称“七部委《通知》”）。今天，联合召开电视电话会议，经国务院同意，请各省、自治区、直辖市分管领导和城市主要领导，以及有关部门领导同志参加会议，就是要贯彻落实《通知》精神，部署整顿和规范房地产市场秩序工作。下面，我讲几点意见。

一、充分认识整顿和规范房地产市场秩序的紧迫性

近年来，在城镇住房制度改革及相关政策的推动下，住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃，呈现供求两旺的发展态势。房地产市场的持续快速发展，对于提高城镇居民的居住水平、改善居住环境、带动相关产业发展、拉动国民经济增长发挥了重要作用。

住房停止实物分配、实行分配货币化后，居民成为住房消费的主体，实物分房、集团消费所掩盖的许多问题逐步暴露出来。为了解决这些问题，建设部会同国务院有关部门在启动住房消费的同时，先后出台了《商品房销售管理办法》等一系列政策法规；推行了房地产估价师、经纪人执业资格制度；开展了“放心房”、“放心中介”承诺活动；对房地产开发企业进行资质复查。这些法规政策和措施的实施，对于规范房地产市场秩序、促进企业诚信经营起到了一定的作用，但是房地产市场不规范的状况还没有得到根本扭转，有些地方还相当严重。主要表现在：一是违规开发。从一季度建设部对全国37个城市的129家开发企业开发建设的专项稽查情况看，未经许可擅自开工建设、销售，未经验收合格擅自交付使用等问题还不同程度地存在。其中，未取得施工许可证擅自开工的比例达到20.2％。二是广告虚假。5月28日，建设部会同国家工商总局、中国消费者协会对4月25日、26日两天27种报纸中的665条房地产广告进行了集中排查，违法违规及不规范广告的比例高达41.7

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％。三是面积“短斤缺两”。这是近年来投诉比例增加最快的，2001年已占到房地产投诉总量的16％。四是中介机构鱼目混珠，虚假信息充斥市场，从业人员良莠不齐。五是合同欺诈。有的企业强制使用不利于购房人的格式合同，有的企业在合同中设置免责条款，逃避责任。六是物业管理不规范，存在多收费少服务，服务态度恶劣等问题。据中消协统计，2001年全国房地产投诉案件比上年同期增长13.2％。 国务院对整顿和规范房地产市场秩序工作十分重视。朱镕基总理在今年《政府工作报告》中指出：“大力整顿和规范市场经济秩序，是扩大内需、促进经济良性发展的迫切要求，是加入世贸组织、对外开放迈出新步伐的必然选择，也是完善社会主义市场经济体制的重大举措，直接关系我国现代化事业的成败。”并提出要继续整顿和规范建筑市场、房地产市场、文化市场和财税市场。李岚清副总理在建设部《关于报请国务院印发的请示》上批示：“先由部门联合发文，待在治理整顿过程中总结修改完善后，再由国办发文。”温家宝副总理两次批示“商品房市场存在的这些问题应当重视并采取措施加以解决。”，“要整顿和规范物业市场，加强物业管理。当务之急是落实招投标办法，建立和完善监管机制，集中解决群众不满意的问题。不下大力气搞好这项工作，不仅会制约房地产的发展，而且会影响社区稳定。”

为了落实国务院领导指示精神，近一段时间，建设部会同省建设厅和所在城市有关部门对几个群众反映比较强烈的典型案例进行了剖析。现将有关情况简要通报如下。

l、深圳“山水居”违规开发案例

深圳“山水居”是今年4月10日中央电视台《焦点访谈》栏目“没准的承诺”曝光的项目，建设部组织稽查组先后三次赴深圳，会同广东省建设厅、深圳市规划国土局、深圳市建设局，对违法事实进行了核查。经查实，参与该项目的开发建设、销售、设计、施工、监理单位及质量监督部门都在不同程度违法违规，政府主管部门也负有审查不严、监管不力的责任。

开发建设单位“深圳市正瑞投资有限公司”，未取得《商品房预售许可证》擅自委托不具备销售代理资格的个人进行商品房销售，违反《建设工程规划许可证》的规定超面积建设，未取得《施工许可证》擅自开工建设，未通过备案核准和项目竣工综合验收擅自交付使用，违规发布房地产广告进行虚假宣传，施工补充合同未按规定报送备案，逃避政府规费等。

销售代理人不具备中介执业资格及销售代理资格，以个人名义与开发商签订销售承包合同，非法从事市场策划、销售代理等业务。

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设计单位中国航空工业第三设计研究院（甲级院）深圳分院，在申报规划方案时，设计图纸实际建筑面积与标注面积严重不符；擅自修改经批准的规划设计方案，为违规加层出具施工图。土建施工单位深圳市越众实业股份有限公司（一级施工企业）、燃气施工单位中国化学工程深圳公司在未取得《施工许可证》的情况下，应业主的要求提前7个月进场施工。土建监理单位深圳市中信联建设监理有限公司，燃气监理单位深圳市燃气工程监理公司，明知无施工许可证而进行监理。 广告代理商代理未取得合法手续的房地产广告业务，且销售广告含有虚假、夸大宣传等违反《房地产广告发布暂行规定》的内容。《深圳商报》违反《深圳经济特区房地产行业管理条例》，为未取得《商品房预售许可证》的房地产项目刊登房地产销售广告。

深圳市质量监督站明知该建设项目未办理施工许可证，也未办理质量监督手续，擅自进行质量监督。竣工验收中虽提出整改意见，但未及时跟踪落实整改情况，也未向建设局报告。深圳市、区建设局存在越级备案、审查不严等问题。规划国土局在规划设计报建审批中未对图纸面积进行核算，就在图纸上加盖了公章，导致超面积建设，发现问题后处罚不力。

对有些违法、违规行为，2000年6月深圳市有关主管部门进行了处理。深圳市规划国土局对未取得《商品房预售许可证》，擅自委托销售的开发建设单位处以没收非法所得，并进行了罚款。深圳市建设局对未取得《施工许可证》，擅自开工建设的开发建设单位和施工单位分别进行了罚款。中国航空工业第三设计研究院于 2001年底撤销了深圳分院，开除了“山水居”项目设计责任人。

对尚未处罚的违法违规行为，最近，深圳市规划国土局和建设局将进一步查实，作出处理。对开发建设单位和销售代理人，已下发行政处罚告知书。对中国化学工程深圳公司、土建监理单位和燃气监理单位分别处以罚款；对项目总监、土建部分监理工程师、燃气项目总监处以吊扣注册证书两个月的处罚。对深圳市质量监督站的直接责任人，对负有责任的站长和其它责任人，对建设局原施工处经办人、分管副处长，对规划国土局福田分局建管科审查人员根据不同情况，进行通报批评、扣发奖金、调离工作岗位等不同处罚。

对广告代理商和《深圳商报》，提请深圳市工商局、市委宣传部依法进行查处。对销售人员偷税漏税行为，提请税务部门对其进行调查。

对中国航空工业第三设计研究院，建设部正在会同深圳市研究处罚意见。 2、福州东煌花园面积缩水案例

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福州市东煌花园是今年4月9日《焦点访谈》栏目“没谱的面积”曝光的项目，建设部会同福建省、福州市有关部门进行了调查。经查实，东煌公司存在以下违法违规行为：一是预售面积与产权登记面积误差过大，东煌公司无法提供面积计算的依据和办法；二是未通过竣工综合验收擅自交付使用；三是销售人员假冒购房者签订购房补充协议。

投诉人与开发公司买卖合同纠纷，已经法院判决，解除原商品房预售合同，东煌公司返还购房款及利息，并一次性补偿给原告人民币9543．25元；

对未经竣工综合验收擅自交付使用的行为，福州市建设局按照《城市房地产开发经营管理条例》，对东煌公司处以罚款，并责令其限期整改，整改期间不得新开项目。

3、北京政通嘉业投资顾问有限公司非法从事房地产经纪业务案例

北京市政通嘉业投资顾问有限公司在房地产经纪活动中存在以下违法违规行为：一是在其资质被有关部门依法宣布作废后，仍然从事房地产经纪业务；二是通过刊登虚假广告、提供虚假信息等方式非法牟利；三是经纪广告标注的价格比正常市场成交价格低50％左右，而当客户要房时却找不到广告刊登的房源；四是预收租房押金，租房不成又不退还。

北京市国土房管局和北京市工商局共同调查取证后，责令其立即停止房地产经纪业务，清出房地产经纪市场，并处罚款。有关责任人终身不得取得房地产经纪人职业资格。

4、济南市槐阴区后屯村居委会集体土地上违法开发案例

济南市槐阴区后屯村村委会严重违反基本建设程序，未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，擅自进行房屋建设。擅自将不具备销售条件的房屋在报刊等媒体上发布销售广告，将在集体土地上建设的旧村改造项目向社会公开出售。 建设部会同国土资源部组成调查组对此案进行了专题调查，并责成山东省建设厅、济南市建委协同有关部门进一步查实其违法、违规事实，并依据有关法律、法规，予以处理，对出具开工报告及监管不力的违法、失职人员依法追究行政责任。 通过对典型案例的剖析和面上情况的分析，我们认为产生这些问题的根源；一是房地产开发企业、物业管理企业和中介机构依法经营、诚实信用观念淡漠，有的违法经营、唯利是图，恶意侵害消费者合法权益；二是法制尚不健全，法律、法规规定的各项制度没有很好地贯彻落实；三是主管部门监管不严、查处不力，有的地方的主管部门以罚代法，使违规者受益；个别公务人员知法犯法、内外勾结，使违法者逃避法律、法规的制裁。不从根本上解决这些问题，不仅会损害住房消费者的

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合法权益，阻碍房地产市场的健康发展，而且将挫伤购房者的买房热情，直接影响住宅消费的进一步启动，进而影响住宅对国民经济拉动作用的发挥和社会的稳定。各地在整顿规范房地产市场时，要把查处典型案例作为工作突破口。通过查处典型案例，严厉惩处房地产市场中的违法违规行为，使这次整顿和规范房地产市场工作落到实处、收到实效。

二、整顿和规范房地产市场秩序的重点

整顿和规范房地产市场秩序重点应放在对各种违法违规行为的查处上。不仅要严肃查处开发、建设、经营和物业管理单位的违法违规行为，而且要查处管理部门和管理人员管理不到位、监管不力以及失查、失职和渎职行为。只有对违法违规的单位和个人依法给予处罚，才能对违法违规行为起到震慑作用，对房地产市场的各方主体起到警示作用，对守法经营者的合法权益起到保护作用；只有对失查、失职的政府管理部门和工作人员依法追究行政责任，才能使房地产市场管理的各项法规得到切实贯彻，购房者的权益得到保障，正常秩序得到建立。 整顿和规范房地产市场秩序，着重查处以下违法违规行为： l、依法查处开发建设中的违法违规行为

加强对房地产项目开发建设管理，是从源头上整顿和规范房地产市场的重要方面，查处的重点：一是在集体土地上的房地产开发经营行为；二是擅自变更规划设计方案、侵害购房人合法权益的行为；三是未取得开工许可擅自开工建设；四是未取得预售许可擅自预售商品房；五是一房多售；六是无证和越级开发；七是未经验收或验收不合格擅自交付使用；八是发生质量问题不认真处理，不按规定发放住宅质量保证书、住宅使用说明书以及不按保证书承诺承担保修责任的行为。 各地要以贯彻落实七部委《通知》和建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》（建住房[2002]44号）为契机，对所有已开工建设的项目进行全面检查，对检查中发现的违法违规行为，加大打击力度；对在审批和管理中把关不严、监管不到位的管理部门和管理人员要依法追究法律责任。 2、依法查处商品房销售面积“短斤缺两”行为

面积“短斤缺两”是目前消费者反映突出的问题之一，查处的重点：一是房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊；二是将分摊的公共面积再次出租或出售；三是预售时违规进行面积计算；四是不按《商品房销售管理办法》的规定处理面积纠纷；五是房地产开发企业与房产测绘机构勾结，在面积计算中弄虚作假；六是在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

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各地要按照七部委《通知》要求，积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式，尽快建立面积纠纷调处机制，及时解决购房者面积投诉。对在房屋测绘中弄虚作假的测绘机构，情节严重的，要取消其测绘资格；构成犯罪的，要依法追究刑事责任。对在面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利的房地产开发企业，要依法予以严惩，并将违法行为及处理情况向社会曝光。

3、查处房地产中介活动中的违法违规行为

查处的重点：一是发布不实信息，利用假信息骗取“看房费”；二是通过派人假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式骗取中介费；三是与一些希望非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气，促成地下交易；四是迎合委托方要求，出具不实的房地产估价报告；五是利用执行业务之便，索贿、受贿或者收取委托合同之外的费用；六是未取得房地产中介服务资格，擅自从事房地产中介业务或未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务；七是伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证。

各地要结合七部委《通知》的贯彻和从业人员职业资格制度的建立，全面推行房地产中介服务人员持证上岗制度，并会同有关部门对所有从事房地产中介服务的机构和人员进行全面清理、整顿，对未取得资质证书、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构，要责令停止中介业务，并处相应罚款；对在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益、不履行告知义务等违规、违法行为，房地产管理部门应当取消其职业资格，并处相应罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4、依法查处虚假和不规范广告行为

虚假广告直接导致购房人上当受骗，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。这次查处的重点：一是不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告；二是盗用其他项目预售许可证进行广告宣传；三是发布虚假广告或广告中含有虚假内容；四是承诺与实际不符或无法兑现的内容；五是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容。

各地要结合七部委《通知》和工商总局、建设部联合下发的《关于进一步加强房地产广告管理的通知》的贯彻，加大对虚假广告和不规范广告的查处力度。对违规违法发布房地产广告的房地产企业，各级房地产管理部门应当会同有关部门责令

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其限期改正；情节严重的，降低资质等级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。对广告制作者和广告媒体，应由工商行政主管部门依据有关法律、法规进行处罚。 5、依法查处合同订立和履行中的违法违规行为

查处的重点：一是签订商品房买卖合同时，不按规定出示有关法规或示范文本；二是合同未包含法律法规规定内容；三是隐瞒事实真相，误导购房者，签订有损购房人合法权益的合同；四是房地产企业、中介机构不履行合同约定的义务。 各地要积极引导开发企业使用合同示范文本，并加强对合同的监管。对不使用合同示范文本的开发企业，房地产管理部门应当要求开发企业按照《商品房销售管理办法》的规定，在销售商品房时向购房人明示合同示范文本及有关法规。对不按规定明示或故意删减保护住房消费者合法权益合同条款的房地产企业，房地产管理部门应当责令开发企业调整；拒不调整的，要依法惩处。 6、依法查处物业管理中的违法违规行为

查处的重点：一是不按合同约定的内容和标准提供服务；二是服务与收费质价不符；三是建设单位、管理单位互相推诿，不认真解决质量和配套不完善问题；四是处理问题和矛盾态度恶劣，致使矛盾激化。

各地要结合七部委《通知》的贯彻，一方面通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，完善物业管理前期介入和承接验收制度，大力推行物业管理项目招投标，规范物业管理收费。另一方面采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的监管，查处经营活动中有违法违规和违约的物业管理公司。情节严重、构成犯罪的，要移交司法机关处理。

三、加强领导，切实抓好整顿和规范房地产市场秩序工作

抓好整顿和规范房地产市场秩序工作，关键是要统一认识，加强领导。我国住宅与房地产业面临新的发展机遇，承担着拉动经济增长、改善居民居住条件、扩大社会就业等重要使命。整顿和规范房地产市场秩序，关系到房地产市场的健康发展和国民经济的持续增长，关系到人民群众根本利益和社会的稳定。各地要从落实“三个代表”重要思想，贯彻“依法治国、依德治国”方略，树立诚实信用、依法经营的道德观念、道德规范与市场行为准则，营造良好的市场环境，让广大的住房消费者方便买房、买放心房的高度，认识整顿和规范房地产市场秩序对于扩大住房消费、拉动国民经济增长重要意义，务求整顿和规范房地产市场秩序工作取得实效。 整顿和规范房地产市场秩序工作涉及计划、财政、土地、规划、工商、物价、建设、房地产等多个部门。房地产市场违法违规行为不仅涉及市场主体的责任，有

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的还与政府管理部门的管理行为直接相关，查处难度大。希望各地政府高度重视，切实加强领导。整顿和规范房地产市场，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，省建设行政主管部门要实施监督。各城市人民政府具体组织实施。各地要将整顿和规范房地产市场的各项工作分解到具体单位，明确责任，并加强监督。房地产、规划、建设部门要主动和有关部门协调，争取各有关部门的支持与配合，齐抓共管，共同做好整顿和规范房地产市场秩序工作。

去年9月20日，上海市雅士居花园物业管理企业保安打人事件发生后，上海市有关部门和司法机关在很短的时间内，对责任单位和责任人依法进行了处罚。市房屋土地资源管理局取消了雅士物业管理公司的资质证书，工商行政管理局吊销其营业执照。松江区房屋土地资源管理局协助业主重新选聘了物业管理公司。公安部门先后抓获涉案人员8人，其中逮捕3人，刑事拘留1人，劳教4人。上海市松江区人民法院以寻衅滋事罪判处开发公司经理有期徒刑1年，以寻衅滋事罪、偷税罪判处原雅士物业管理公司经理有期徒刑1年，以寻衅滋事罪判处雅士物业管理公司保安队长有期徒刑7个月。这起案例的及时查处，关键是上海市领导重视，各部门协作配合。深圳市市政府对“山水居”项目的查处十分重视，不仅认真查处了“山水居”项目开发、销售、设计、施工、监理、质量监督等部门的违法违规行为，而且对审批不严、监管不力的行政管理部门的责任人员进行了行政处分。上海、深圳市政府及主管部门敢于揭露问题、敢于依法从重从严处罚的作法，值得各地借鉴。当前，要下大力气，依法从严从重查处违法违规案例，力争在今年内使整顿和规范房地产市场秩序工作取得实质性进展，使中央放心、群众满意。

整顿和规范房地产市场秩序，要坚持标本兼治的原则。当前，要抓好以下几个方面的工作。

一是对整顿和规范房地产市场秩序工作进行全面部署。各地要抓紧制定实施方案，明确工作目标，分阶段推进。要尽快设立投诉电话、信箱、网站，并向社会发布。9月底之前，对所有在建项目进行全面自查，严重扰乱房地产市场秩序的典型案例要依法惩处、严厉打击。11月中旬，建设部将会同有关部门对各地整顿和规范房地产市场情况进行执法检查。

二是转变政府职能，加快实行管理方式的根本性转变。各地要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批。对必须保留的审批事项，要明确责任、简化程序、规范操作、透明公开。要积极推行电子政务，实行政务公开，将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案、产权证发放情况等内容在网上公示，便于老百姓查询，也便于社会监督。要建立行政责任追究

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制度，按照“谁审批、谁负责”的原则，对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究直接责任人和主管领导的行政责任；要完善对房地产市场的监管，发现问题，及时制止，并责令限期改正。对市场监管不力以及失职和渎职行为，要依法查处。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三是加快建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。朱总理在今年的《政府工作报告》中指出；“切实加强社会信用建设，逐步在全社会形成诚信为本、操守为重的良好风尚。加快建立企业、中介机构和个人信用档案，使有不良行为记录者付出代价，名誉扫地，直至绳之以法。”建设部将在今年9月底全面开通一级开发企业、中介服务机构、物业管理企业及其相关人员网上公示系统，各地也要加快这方面的工作。既要对各类企业经营业绩进行公示，也要把其经营中的违法违规劣迹进行公示，使得有劣迹的企业在扩大经营范围、新承接业务上受到限制。各省（区、市）建设行政主管部门要按照《通知》要求，每个季度末把对房地产企业、中介服务机构和有关责任人员的处理情况报建设部备案。

在整顿和规范房地产市场过程中，要加强舆论引导和监督。这次电视电话会后，各地要集中一段时间，通过召开由管理部门、消费者、新闻媒体等单位参加的座谈会，开辟专栏等形式，对整顿和规范房地产市场的意义、查处重点和拟采取的措施进行广泛宣传，营造强大的舆论攻势，对严重违法违规的典型案例予以曝光，使整顿和规范房地产市场秩序工作家喻户晓，提高消费者的维权意识。

同志们，让我们以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻《通知》精神，统一思想、振奋精神、与时俱进、扎实工作，力争使整顿和规范房地产市场秩序的工作有一个好的开局，以实际行动和优异成绩迎接党的十六大的胜利召开。 谢谢大家。

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