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费用的扣除最新政策变化分析
（一）成本、费用
的核算与扣除要求
（二）税前扣除项
目
（三）已销开发产
品的计税成本的扣除☆
（四）维修费用的
扣除
（五）维修基金的
扣除
（六）配套实施的
处理 ☆
（七）银行按揭保
证金的扣除
（八）境外销售佣
金（手续费）的扣除
（九）利息支出的
处理 ☆
（十）资产损失的
扣除
（十一）折旧费用
的扣除
（十二）业务招待
费、广告费、业务宣传费的扣除 ☆
请问房地产企业
的沙盘模型制作费属
不属于业务宣传费支出?
答复内容： 计入
销售费用，属于期间费用范围。
答复单位： 省局
所得税处
请问：房地产开发
企业已计提并已纳税申报的营业税金及附
加但未实际缴纳是否可以税前扣除？
〖2010-05-20〗省
局所得税处
答复内容： 不可
以，必须按实际缴纳金额扣除。
行政执法局收取
大额占道费一交通要口树立一高炮广告牌
12年，交行政执法局“占道费”和市容管理费共：40万。
请问：行政执法局
开具的收据及收费项目是否能在税前例支？此笔支出可否与合同一并纳入我公司“业务宣传费”中每年分摊？
〖2010-11-01〗省
局所得税处
答复内容： 如您
所述，取得的收据如果有财政部门监制章，支付的款项缴入县财政，应可以作为业务宣传费列支。
一家房地产企业，
2010年度计提未缴纳营业税600万。今年汇
算申报需要缴纳120万左右的企业所得税。
但我公司今年可
售部分仅剩余825平米的店面未销售。而且由于成本滞后的原因，预计今年利润为负的六七百万。目前我司在当地已经没有继续开发的计划，该部分亏损也不存在弥补的可能。
恳请贵处指明在
此种特殊情况下，2010年度未缴纳的营业税及其附加能否进行税前扣除。
〖2010-08-25〗省
局所得税处
答复内容： 按照
实际缴纳的税款在税前扣除。
多交的营业税能
否所得税前扣除？
我公司是一房地
产开发企业，在计算2010年营业税时，误算
多交了营业税50万元，并计入了主营业务税金及附加，在计算2009年度所得税时扣除了这多交的50万元。请问，这多交的50万元
营业税能在2009年度所得税前扣除吗？
〖2010-08-09〗省
局所得税处
不能扣除，按照权
责发生制原则，不属于2010年的税金。
（一）成本、费用
核算与扣除要求
正确区分：
☆期间费用
☆开发产品计税
成本
☆已销和未销开
发产品计税成本
（二）税前扣除项
目（第十二条）
第十二条 企业
发生的期间费用、已销
开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
（1）期间费用；
（2）已销开发产
品计税成本；
（3）营业税金及
附加、土地增值税。
营业税金及附加、
土地增值税：销售完工
和未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税
（对未完工开发
产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税会计处理办法在鉴证报告上列明）
（三）已销开发产
品计税成本的扣除（第
十四条 ）
计算公式:
◇已销开发产品
的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
◇可售面积单位
工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
问题：可售面积的
认定问题。
提示：一般税务机
关从税收管理方面没有对可售面积制定标准，
因此企业应坚持
可售面积最小化原则，确定可售面积，并请第三方（如管理部门、中
介等）报告中证明。
如无明显问题，税
务机关一般不会提出异议。
（四）维修费用的
扣除（第十五条）
维修对象：未售的
完工开发产品；
已售开发产品（含
共用部位、共用设施设
备），（限制条件：法律或合同规定应承担维修职责维修费用的扣除）
维修形式：维护、
保养、修理等
实际发生部分，据
实扣除。费用化处理。
（五）维修基金的
扣除（第十六条）
对已计入销售收
入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
（六）配套实施的
处理（第十七、十八条）
（1）在开发区内
建造的会所、物业管理
场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园。
A.作为公共配套
设施计入开发产品计税成本条件
◇非营利性且产
权属于全体业主
◇无偿赠与地方
政府、公用事业单位
B.应单独核算其
成本条件：
◇营利性
◇产权归企业所
有
◇未明确产权归
属
◇无偿赠与地方
政府、公用事业单位以外的其他单位→应视同销售
（2）邮电通讯、
学校、医疗设施等公共配套实施的处理（第十八条）
应作为计税成本
对象单独核算成本。
合资建设完工后
有偿移交的处理：
经济补偿(减去)-
建造成本→调整当期应纳税所得额
浙江国税2013解
答
9、房地产开发企
业，在其土地开发区域外（红线外）按照当地政府要求，为紧邻其开发区域的市民广场进行了广场道路的改造、
绿化等，上述发生的费用是否可按市政配套费计入开发产品成本？
答：如政府土地出
让招标文件中明确规定该市民广场由房地产企业代建，并作为土地拍卖的条件之一的，广场道路的改造、绿化
等可依据国家税务总局国税发〔2009〕31号文第二十七条规定，作为公共配套设施处理。
（七）银行按揭保
证金的扣除（第十九条）
为购买方的按揭
贷款提供担保而支付
的保证金，不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
◇支付时，不得扣
除
◇实际损失时，可
据实扣除
（八）境外销售佣
金（手续费）的扣除
境外佣金支出：委
托境外机构销售的佣金或手续费，在委托销售收入10%内据实扣除
境内佣金支出：
应符合财税
[2009]29号文件下列规定：
支付对象：合法经
营资格的中介机构或个人
扣除限额：所签订
服务协议或合同确认的收入金额的5%
佣金与服务费、咨询费、策划费？
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（九）资产损失的
扣除（第二十二、二十
三条）
房地产开发企业
特有的财产损失项目：
（1）国家无偿收
回土地使用权而形成的损失
（2）开发产品整
体报废或毁损的净损失
“整体”：以成本
对象为计量单位
专项申报 ◇依
据：国税公告2011年25号
◇扣除项目：作为
非货币性资产损失
避免审批：奥迪
车、变电所
推倒重来的损失、
停工误工等不是损失。
（十）转为自用开
发产品折旧的扣除（第二十四条）
可扣除折旧→实
际使用累计超过12个月
不得扣除折旧→
实际使用累计未超过12个月又销售
问题：是否有计税
基础（发票）
（十一）业务招待
费、广告费、业务宣传费的扣除
多数省规定：
2008年1月1日以
后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的
基数。
开发产品完工会
计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。
问题：房开企业预
收账款是否可作为为
基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除。
预收账款已经被
税法确认为收入，全国一些省市的税务局认为可以扣除：
(1)京国税
发 [2009]92号 可以；(2)苏国税发〔2009〕79号 ：
可以，但不得重复
计提；
一些省市干脆没
有出相关文件，只靠口头解释。
有的地方说不可
以，辽地税发[2010]3号
按照企业所得税
纳税申报表规定，房地
产开发企业预售未完工开发产品取得的收入不作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用税前扣除的基数。
原因：一是预收收
入填在哪行里总局未明确。实践差异大。硬性录入报表不平。
二是预收收入不
是会计上的营业收入，也不是视同收入。
三是为事后核定
征收做准备。
房地产企业在开
发成本中的招待费、广告费等开支，是在汇算清缴期内与期间费用中的招待费等一并测算，还是应该在项目完
工后清算时再测算？
缪慧频：根据国税
发[2009]31号文规定，房地产企业发生的招待费、广告费等开支，如果企业已经进入销售年度，应在发生当年计入企业成本费用。
天津：预缴时也可
以扣除。
查补收入是否可
以作为计提业务招待
费、广告费费的基数？
基层征管稽查一
般认为三项费用是以企业在汇算时《企业所得税年度纳税申报表》主表中填列的第一行
营业收入为准。所以查补收入不能补提。